1. Zona
2. Estado
3. Escrituras
4. Condiciones
5. Gastos
6. Fiscalidad

1. Zona

Si ha decidido que quiere comprar una vivienda, lo primero que debe hacer es elegir la zona donde quiere vivir...

Tener claro lo que quiere antes de iniciar el proceso de compra, teniendo en cuenta sus necesidades y gustos, le evitará gastar tiempo y dinero. Decidir la zona es un requisito previo a la compra de la vivienda.

Para ello, tiene que valorar el entorno y sus posibilidades económicas. Busque la mejor ubicación posible y no desista: visite cuantos más pisos mejor y déjese ayudar por una agencia inmobiliaria de garantía.

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2. Estado

Una vez haya encontrado la vivienda, debe comprobar su estado de conservación y hacer algunas averiguaciones antes de cerrar el precio...

Observe el estado de conservación del edificio, y no dude en comprobar el estado de las instalaciones y piezas móviles de la vivienda. Realice algunas comprobaciones sencillas a través del propio vendedor, tales como impuestos municipales, plusvalía, estar al corriente de recibos de comunidad., pero sobre todo no deje de verificar la situación registral de la finca. Haga su propio estudio de mercado preguntando precios y pida que le tasen la vivienda. No olvide incluir en el precio final los gastos de compraventas.

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3. Escrituras

Se suelen anticipar cantidades antes de firmar el contrato de compraventa. Una vez firmada la escritura, hay que inscribirla en el registro de la propiedad...

La fórmula a elegir para instrumentar las cantidades a cuenta depende del grado de compromiso que se quiera asumir: desde la señal hasta el pago como parte del precio en el contrato de compraventa. No olvide pedir al vendedor justificantes de las cantidades entregadas.

Procure firmar directamente la escritura ante Fedatario Público. En caso de que no sea posible, se debe indicar en el contrato privado la fecha en que será elevado a público. Una vez un contrato inmobiliario se eleva a escritura pública, se inscribe en el Registro de la Propiedad, que es la mejor garantía de certificar la propiedad de la vivienda y protegerse frente a terceros.

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4. Condiciones

Al contratar un préstamo hipotecario no sólo hay que fijarse en las condiciones económicas, sino también en el resto de cláusulas del préstamo y en el conjunto de relaciones con la entidad bancaria...

Los puntos clave en las condiciones económicas son: Plazo, Importe y Porcentaje de Financiación.

El tipo de interés puede ser:

• Fijo: Pagará la misma cuota durante toda la vida del préstamo y estará protegido frente a subidas de tipo de interés que puedan producirse en el futuro.
• Variable: Cuya cuota se adapta en cada revisión a la situación del mercado en ese momento, tomando como referencia un determinado índice. Generalmente, a todos los índices de referencia se les suma un diferencial establecido en escritura.
• Mixto: Pagará la misma cuota durante los primeros años del préstamo, en los que usted quizás desee contar con más estabilidad, y luego su cuota se adaptará a la evolución del mercado.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) Es un concepto importante pues informa al cliente del coste efectivo de la operación, ya que incorpora el efecto de las comisiones y del tipo de interés.

Comisiones y gastos repercutibles Básicamente existen las siguientes comisiones:

• Comisión de Apertura: Se paga de una sola vez en el momento de la constitución del préstamo.
• Comisiones por cancelación anticipada, bien sea total o parcial.
• Otras comisiones y gastos a cargo del cliente: cambio de condiciones económicas, subrogación y reclamación de cantidades vencidas.

CONDICIONES NO FINANCIERAS Las cláusulas no financieras pueden implicar limitaciones u obligaciones futuras, por lo que se les debe dar la misma importancia que a las cláusulas financieras y no pasarlas por alto. Cabe destacar:

• Obligaciones Personales de los deudores
• Sumisión a fuero
• Garantías adicionales

Además, hemos de valorar el conjunto de productos y servicios que la Entidad nos ofrece, no sea que lo que creemos ahorrar por un lado, lo perdamos por otro.

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5. Gastos

Comprar una vivienda conlleva una serie de gastos. Los gastos de compraventa e hipoteca son...

GASTOS DE FEDATARIO PÚBLICO Y REGISTRO El día de la firma de la escritura, usted realizará una provisión de fondos para liquidar tanto los gastos del Fedatario Público como los del Registro. Estos honorarios están regulados por Ley.

IMPUESTOS Los impuestos generados por la operación de compraventa son:

• Impuestos sobre Transmisión:

  1. Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto General Indirecto Canario (IVA/IGIC): Grava las transmisiones de la vivienda cuando la transmisión se realiza por el promotor. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio de compraventa.

  2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Grava las transmisiones de la vivienda, cuando la transmisión se realiza entre particulares o se trata de una segunda transmisión realizada por una empresa que esté sujeta a IVA. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio de la compraventa.

  3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Grava la escritura de compraventa. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio de compraventa. Este impuesto se aplica en caso de que la transmisión esté sujeta a IVA.

• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos: Comúnmente se denomina Plusvalía. Es un impuesto municipal. Para su cálculo intervienen una serie de baremos relativos al lugar y tiempo transcurridos desde la última transmisión.
• Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Grava la titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda. El impuesto generado por el préstamo hipotecario es el:
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Grava la escritura de hipoteca. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria.

¿Qué impuestos, por ley, debe pagar cada parte, salvo pacto en contrario?

El comprador: Los impuestos que gravan la transmisión de la compraventa, es decir, IVA o ITP, y AJD, en el caso de que la transmisión esté sujeta a IVA, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de constitución de Hipoteca.

El vendedor: Le corresponde pagar la Plusvalía y debe estar al corriente del pago del IBI.

GASTOS DE VALORACIÓN DEL INMUEBLE

La tasación es de gran utilidad, ya que nos ofrece la opinión independiente de un experto sobre el valor de la vivienda que vamos a adquirir. De cara a la entidad financiera también es necesaria, ya que a partir del valor de tasación se establece la garantía del inmueble, y en consecuencia el importe del préstamo que vayamos a contratar. La tasación debe ser apta para el mercado hipotecario y libre de condicionantes y advertencias que puedan limitar la concesión de su préstamo hipotecario.

GASTOS DE TRAMITACIÓN

La compraventa y la hipoteca son operaciones complejas de tramitar. Una Gestoría Administrativa especializada le resolverá toda la tramitación, desde la compraventa hasta el préstamo hipotecario.

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6. Fiscalidad

Otro aspecto muy importante es la fiscalidad aplicable, en el caso de que se adquiera una vivienda que tenga la consideración de habitual...

Los contribuyentes, con carácter general, podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas, en el período impositivo de que se trate, por la adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. Adicionalmente, y con carácter general, podrá deducirse un 4,95 % en el tramo autonómico del impuesto, siempre y cuando la Comunidad Autónoma no haya establecido un porcentaje diferente.

La base máxima de la deducción queda establecida en 9.015 ? anuales, por declaración. Esta cantidad estará constituida por la suma de las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios. En este último caso si como consecuencia de la utilización de instrumentos de cobertura percibiera cantidades que minoraran los intereses satisfechos dichas cantidades minorarán la cuantía base de la deducción.

Con el fin de garantizar que la inversión objeto de la deducción provenga del ahorro del ejercicio, se aplica un límite adicional por el que resulta necesario que el importe comprobado del patrimonio global del contribuyente haya aumentado al finalizar el período impositivo, al menos en el importe de las inversiones realizadas y tomadas como base de la deducción. A estos efectos, no se deberán computar los intereses y demás gastos de financiación, así como tampoco se computarán los incrementos y disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al finalizar el período impositivo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente.

En los casos en que se haya disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de una nueva hasta que las cantidades invertidas en dicha vivienda nueva no superen las cantidades invertidas en las anteriores, en la medida en que estas últimas hubieran sido objeto de deducción.

Asimismo, en el caso de venta de la anterior vivienda habitual con acogimiento a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual deberá minorarse en el importe de la ganancia patrimonial que haya quedado exenta por reinversión. Del mismo modo, en estos casos, no se podrá practicar la deducción por adquisición de la nueva vivienda hasta que las cantidades invertidas en ésta no superen, en su caso, tanto las cantidades deducidas en la anterior, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión (Fuente: Caja Madrid).

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