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El PER de la vivienda -ratio entre el precio del inmueble y el del alquiler- mide la idoneidad de una compra inmobiliaria. Cuanto más elevado es el PER, más cara resulta la vivienda. Este indicador revela que la situación ha mejorado en el último año, pero el ajuste inmobiliario está lejos de su fin.

En el tercer trimestre de 2007 el Índice de Precios de Vivienda del INE llegó a su mayor nivel. La caída fue mínima en 2008, de un 1,5%, para acelerarse al 6,7% al año siguiente. En el primer trimestre de este año, el descenso de los precios fue de sólo el 2,9%, reduciéndose al 0,9% en el segundo trimestre.

La desaceleración en la caída de los precios obedece más a ciertas anomalías del mercado español que a una necesidad real. Pero lo cierto es que el PER actual de la vivienda muestra una clara sobrevaloración en términos históricos. Según datos extraídos de fotocasa, el PER del conjunto de España se encuentra en 23,3, mucho más bajo que el 32,2 alcanzado en el nivel más elevado de precios de 2007, pero todavía por encima de la media histórica de 19,5 calculada en un informe del Instituto Juan de Mariana para el periodo anterior a la burbuja (1985-1999).

Huelva quien más ha acercado sus precios a la media histórica. El precio de los inmuebles en la provincia andaluza arrojan un PER de 20,8, por lo que, manteniéndose constantes los alquileres, el importe de la vivienda sólo debería caer un 6,1% para completar el ajuste. El resto de provincias precisará de una caída superior al 11%. Tras Huelva, se sitúan Las Palmas y Tenerife, donde los precios únicamente deberían reducirse en un 11,7% y un 12,4% respectivamente.

Guipúzcoa y Orense muestran las mayores sobrevaloraciones. En la provincia vasca los precios han de descender un 37% para volver a su nivel normal, mientras que en la gallega deben bajar un 36%. Les siguen Zamora, Lugo y Salamanca, con más del 32% y Jaén y Cáceres con más del 31%. Barcelona necesitará una bajada de precios del 22% y Madrid del 17,9%, ambas más que la media nacional (16,3%).

Esta necesidad de caída de la vivienda coincide básicamente con las apreciaciones de Bruselas. El informe trimestral publicado esta semana por la Comisión Europea apuntó a que los pisos en España están sobrevalorados en un 17% frente al 3% de la Eurozona. El precio ha caído un 18% desde 2007 –la segunda mayor rebaja después de Irlanda- pero la vivienda en España todavía arrastra una importante sobrevaloración. Por el contrario, “un par de Estados miembros, especialmente Alemania, presentan ahora precios de la vivienda infravalorados”, señala el informe.

EL RESTO DE INDICADORES TAMBIÉN MUESTRAN CAÍDAS, AUNQUE MENORES

Otro indicador, como es el esfuerzo financiero de las familias para comprar una vivienda ofrece una menor sobrevaloración. Este parámetro analiza diversas variables y revela precios caros con un resultado mayor del 40% y baratos cuando se sitúa por debajo del 30%.

Así, desde que el Banco de España comenzó a publicar este indicador en 1995, su récord histórico se alcanzó en el segundo trimestre de 2008 con el 52,6% (esfuerzo teórico sin deducciones). El último dato, del segundo trimestre del año en curso, es del 33,5%, el nivel más bajo desde 2003, aunque todavía por encima del alcanzado en los periodos anteriores a la gestación de la burbuja.

Pese a que las familias afronten menos dificultades para adquirir una vivienda, el conjunto de transacciones de inmuebles sigue siendo muy bajo, aunque ha repuntado al alza en el segundo trimestre de 2010, que mostró un total de compraventas en el último año de 497.000, según el Ministerio de Vivienda. La cifra es todavía muy inferior a los 837.000 inmuebles enajenados en 2007 e incluso a los 564.000 de 2008.

En cualquier caso, la caída de precios provocará fuertes pérdidas patrimoniales a los tenedores de inmuebles. Pese a la sobrevaloración existente, un 8% de los hipotecados en España ya se encuentra con pérdidas, al superar el importe de sus hipotecas el valor de sus propiedades, según un reciente informe de Standard & Poors (S&P).

Dicho informe estima que si la caída fuera de un 18% desde los niveles actuales, el porcentaje de hipotecados con pérdidas se extendería hasta cerca del 30%. S&P prevé que “ los precios de la vivienda continúen bajando, incluso cuando en otros mercados inmobiliarios se hayan detenido las caídas".

Hasta ahora, las mayores pérdidas patrimoniales se dan en Valencia (12,4%), Navarra (12,3%), Castilla La Mancha (11,4%) y Murcia (10,6%) y las menores en Galicia (1,4%), Extremadura (2,9%), Castilla Leon (3,4%) y Cantabria (3,9%).

El mercado también pronostica una contracción de la actividad, puesto que los últimos datos de viviendas iniciadas siguen arrojando caídas interanuales de doble dígito. En el segundo trimestre estas nuevas construcciones fueron unos 144.000 un 35,8% inferiores a las del mismo período de 2009, pero también menos que las 151.000 del trimestre anterior, según datos del Banco de España.

La cifra fue peor en la costa este, costa sur y las islas españoles, donde se llegó a una caída interanual del 43,8%, mientras que en Madrid y Barcelona el descenso fue del 36,2% y en el resto de España del 30%.

Los préstamos hipotecarios nuevos siguen acelerando su caída. Según el Banco de España, en el segundo trimestre de 2010 descendieron un 15,7% interanual, más que el 11,7% de caída sufrida en el primer trimestre. No obstante, en el conjunto de 2009 sólo cayeron un 4,2%, cuando en el año anterior se habían reducido en un 28,1%.

Como consecuencia de todo esto la riqueza inmobiliaria de las familias seguirá reduciéndose, en una cuesta descendente iniciada en 2007. En España, el ahorro inmobiliario representa el 75% del total, frente a una media europea del 40%. La situación actual replanteará la actual distribución. Tras crecer un 8% en 2007 y permanecer estable al año siguiente, en 2009 la riqueza inmobiliaria de los españoles cayó un 4,3%. En los dos primeros trimestres del actual ejercicio ha descendido en un 3,2% y un 2,5% interanual para representar 5,7 billones de euros, un 541,8% del PIB, y su nivel más bajo desde marzo de 2007.