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Garantía para arrendadores: La nueva ley identificará a los inquilinos con antecedentes por impago

Hoy trataremos brevemente las modificaciones más importantes introducidas por la ley 4/2013 de 5 de junio de 2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas y que afectan al régimen vigente establecido por la LAU. Esta modificación entró en vigor el 6 de junio de 2013.

/ www.invertia.com
Martes, 30 de Julio de 2013 - 15:24 h.

Por José M. Paños Pascual, secreario de la AECE y abogado (josepmpanyos@yahoo.es)

1º La primera novedad importante es que la duración del arrendamiento de vivienda será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Con la anterior legislación este plazo mínimo era de cinco años.

2º Se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año.

No procederáì la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para siì o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Se liberaliza la actualización de la renta arrendaticia. Así, frente a la anterior regulación dada por el artículo 18 de la LAU, que imponía la actualización de la renta conforme a la evolución del IPC general, la actual redacción de dicho precepto establece que la actualización de la renta se llevará a cabo “en los términos pactados por las partes”, estableciéndose como régimen supletorio la actualización según la evolución del IPC.

5º Se prevé el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. La Ley introduce un cambio en la redacción del artículo 11 de la LAU de modo que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Se mantiene la posibilidad de que las partes puedan pactar, para el caso de desistimiento, una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

6º Mientras que hasta la reforma el comprador de una vivienda que hubiese sido objeto de alquiler estaba obligado a respetar el arrendamiento hasta que éste alcanzase una duración de cinco años con independencia de que el contrato de arrendamiento estuviese o no inscrito en el Registro de la Propiedad, ahora dicha obligación desaparece, estando el comprador obligado a mantener al inquilino únicamente si el arrendamiento se encontraba inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.

7º. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

8º En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

9º Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Antes la renuncia solo era válida para contratos con duración superior a los 6 años.

10º Se crea en virtud del artículo tercero de la Ley un registro de sentencias (y laudos) firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por Real Decreto. Este registro dará información sobre personas con antecedentes por impago de alquileres, a fin de ofrecer ciertas garantías a los arrendadores.

11º Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.


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