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Quiero comprarme una vivienda de segunda mano ¿Qué impuestos y gastos tengo que pagar?

Adquirir una vivienda de segunda mano no es sólo pagar el importe que pide el vendedor. Expertos de Foro Consultores Inmobiliarios explican a los lectores de INVERTIA qué gastos e impuestos hay que afrontar,una suma que puede elevar el precio del inmueble un 12%.

/ www.invertia.com
Miércoles, 21 de Septiembre de 2016 - 17:10 h.
Buena parte de los gastos e impuestos van a las arcas de las diferentes Administraciones. Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad Autónoma, está entre el 8 y el 12% del precio de la vivienda y que es necesario tenerlo ahorrado.

¿DE QUÉ IMPUESTOS HABLAMOS?

El más importante de todos por su cuantía es El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se abona en segunda mano o segunda transmisión. Aclaremos que puede ser una vivienda sin estrenar, pero en la que ya se ha realizado una primera transmisión a una entidad financiera, por ejemplo y para el que la compra ya se considera segunda cesión y, por lo tanto, no lleva IVA.

La gestión del ITP está cedida a las Comunidades Autónomas y su porcentaje varía entre el 6 y el 10%. En Madrid, una de las más baratas, es del 6%, pero en Galicia, dependiendo de la situación económica del comprador, puede ser del 4, del 7 o del 10%. En Canarias se rige por el IGIC que es inferior. Y las familias numerosas tienen un ITP más bajo. En definitiva es necesario comprobarlo en la web de cada Comunidad Autónoma y el porcentaje se aplica sobre el valor del inmueble escriturado.

Actos jurídicos Documentados (AJD), en el caso de vivienda usada solo se aplica en el momento de constituir la hipoteca, sobre el importe de la misma. Si la vivienda se paga al contado, obviamente no se paga. Estos serían los impuestos de comprador, motivo de otro tema son los del vendedor, que también los tiene.

Ahora hay que sumar los GASTOS DE LA COMPRAVENTA: Aquí tenemos algunos de ellos.
• Escritura pública en la Notaría. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos como el número de copias, extensión de la escritura, etc. En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. Están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

• Gestoría. Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma. Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario. Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, tanto en la compraventa como en la hipoteca.

Gastos del préstamo hipotecario
Pero aquí no se acaba todo. Lo habitual es que una buena parte de los compradores recurran a un préstamo hipotecario y aquí añadimos más gastos e impuestos que se suman a los anteriores.

• Comisión de apertura en la entidad financiera: Se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera.
• Tasación de la vivienda. Depende de la superficie del inmueble.
• Registro de la Propiedad. Además de inscribir la compraventa hay que añadir la escritura de hipoteca.
• Notario: el notario es el que da fe pública de las escrituras de compra‐venta y del préstamo hipotecario.
• Gastos de tramitación por parte de la Gestoría: trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.).
• Seguro de daños: El que solicita el préstamo debe suscribir, por exigencia legal, un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado.
• La constitución de un préstamo hipotecario está gravado por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tributo que depende de la Comunidad Autónomas y que se sitúa entre el 0,5 y 1,5% del valor de la garantía hipotecaria.

Comprobados todos estos conceptos, es aconsejable tener al menos un 30% ahorrado, dado que el préstamo hipotecario suele ser como máximo del 80% del valor de tasación del piso.

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