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Compra sobre plano: ¿en cooperativa o directamente al promotor?

Expertos de Foro Consultores Inmobiliarios explican a los lectores de INVERTIA qué se debe tener en cuenta si compran una vivienda sobre plano: cómo asegurar las cantidades aportadas y qué diferencias hay entre hacerlo en cooperativa o directamente al promotor.

/ www.invertia.com
Jueves, 20 de Octubre de 2016 - 8:03 h.

La compra de vivienda sobre plano ha vuelto tras los años de crisis. Además, se ha convertido en una opción interesante, ya que permite ir pagando poco a poco hasta finalizar la obra, y en el caso del demandante repositor, tiene más tiempo para vender su casa habitual. Pero es aconsejable tenerlo todo controlado y ajustado a la normativa.

EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA

Construir en régimen de cooperativa está en auge y prueba de ello son las muchas actuaciones que hay en marcha. Es un buen sistema porquese ahorra el beneficio del promotor, pero no conviene olvidar que cada uno de los partícipes se convierte en promotor y es responsable de todo el proceso desde la compra de suelo hasta el final de construcción.

Primeros pasos

Es fundamental elegir una gestora solvente para que controle todo el proceso. Además, la cooperativa debe estar legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente. A su vez, se debe abrir una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios. Y que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad financiera.

Ya está clara la elección, ahora hay que buscar cooperativistas porque, para llevar adelante el proceso, es aconsejable:

  • Tener un 80 o 90% de compradores.

· Tener firmado un contrato privado de compraventa del solar o un contrato de promesa de compraventa.

· Tener definido un buen proyecto y precios lo más justados posible.

  • Aclarar bien la forma de pago.

· Solicitar licencia de obra lo antes posible.

· Una vez recibida la licencia de obra firmar crédito hipotecario y aval bancario o póliza de seguro para garantizar las cantidades entregadas hasta que finalice la obra.

· Y luego, a construir con el precio fijado para evitar desviaciones en el presupuesto y en el tiempo.

Qué pasa si un cooperativista se echa atrás

Si es en la fase inicial, antes de comprar el suelo, lo normal es que se devuelva el dinero invertido y ya está. Elproblema viene cuando el proceso está en una fase avanzada y en ese caso, el cooperativista debe buscar a otro que le sustituya, hacer un contrato de subrogación de derechos y deberes con la persona que esté interesada en la compra, de tal manera que ésta se coloque en la posición que ostentaba el que vende.

Imagen: Residencial Sotoaldovea de Iberdrola Inmobiliaria en Torrejón de Ardoz- Madrid

COMPRAR A UN PROMOTOR

En este caso, el promotor debe añadir sus beneficios, a cambio él es responsable de todo el proceso. Eso no quita para controlar una serie de aspectos y comprobar los siguientes datos:

· Que la sociedad está inscrita en el Registro Mercantil, sus datos, los administradores y/o apoderados, el domicilio social, el NIF…

  • La propiedad del suelo sea del promotor

· Que tenga la licencia de obras y todo esté aprobado por el Ayuntamiento o que esté presentada la solicitud de la misma.

· Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación

Si todo esto es correcto, los siguientes pasos son:

Lo habitual es firmar un contrato de reserva y posteriormente un contrato privado de compraventa (lo ideal es que en este último acto ya se tenga la licencia de obra) y exigir al promotor el aval bancario o seguro que garantice las cantidades que se van entregando a cuenta.

Además, el promotor debe aportar una serie de documentación al cliente:

· Plano del emplazamiento de la promoción y de la vivienda misma.

· Descripción de la vivienda con su superficie útil y del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios…

  • Memoria de calidades.

· Precio total de la venta más el IVA donde se especifique todo lo que incluye: garaje, trastero…

· Forma de pago y medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

Lo más habitual es que, durante la construcción, se adelante aproximadamente el 20% del precio total (una parte inicial y luego las mensualidades o formas de pago acordadas) y el importe restante se pague en el momento de la vivienda y la firma de la escritura pública de compraventa.

En principio todo debe ir bien, pero podría no llevarse a cabo el proyecto por problemas imprevistos. En este caso, si tenemos los avales correspondientes, se podrá recuperar el dinero mediante la ejecución del aval bancario o seguro.

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS ( www.foroprovivienda.com )

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