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¿Qué impuestos y gastos tengo que pagar si vendo una vivienda y reinvierto en otra?

Expertos de Foro Consultores Inmobiliarios explican a los lectores de INVERTIA los impuestos a los que deberá hacer frente el que vende una vivienda y cuándo está exento.

/ www.invertia.com
Jueves, 1 de Diciembre de 2016 - 8:50 h.

Vender una vivienda también tiene gastos e impuestos

Expertos de Foro Consultores Inmobiliarios explican a los lectores de INVERTIA los impuestos a los que deberá hacer frente el que vende una vivienda y cuándo está exento.

Vender una vivienda conlleva una serie de gastos e impuestos. Nadie se libra de pasar por las arcas de Hacienda, aunque siempre es bueno saber en qué medida nos podemos ahorra algo.

Comencemos por lo más habitual para adentrarnos posteriormente en casos más concretos. En principio, la venta de una vivienda supone el pago de:

  • la plusvalía de Hacienda
  • el impuesto o plusvalía municipal
  • la cancelación de la hipoteca, si la hubiera
  • y los gastos de notaría correspondiente al vendedor.

Plusvalía de Hacienda

Aquí hay dos aspectos importantes. Si la venta es la de una vivienda habitual y el importe recibido se reinvierte en la compra de otra también habitual, en un plazo no superior a dos años, no es necesario pagar la plusvalía de Hacienda. Eso no quiere decir que no se declare, debe hacerse en la declaración renta del año siguiente, aunque el importe salga cero.

Pero, ¿qué pasa si hablamos de una segunda vivienda no residencia habitual? La plusvalía generada tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España. En caso contrario, estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Esa plusvalía se calcula entre el dinero pagado por la compra y el obtenido por la venta. Lo normal es que, si ha pasado tiempo, haya ganancia.

Hasta la última reforma, había una serie de correcciones y coeficientes que se aplicaban en el IRPF a las plusvalías, con la idea de que el pago no fuese muy elevado por el incremento de ganancia patrimonial, pero como las arcas están vacías, hay que recaudar. Desde 2015 se eliminaron algunos coeficientes que beneficiaban especialmente a los pisos comprados hace muchos años por las diferencias de precio y más teniendo en cuenta la subida del último boom. Los que se pueden aplicar son menores y no favorecen al vendedor

Como estamos en el último mes del año para preparar la declaración renta de 2016, igual es buen momento para incluir esas plusvalías y combinarlas con minusvalías por otros conceptos.

Obviamente vende por menos de lo que se compró, hay pérdida patrimonial, que puede compensarse con ganancias obtenidas en los siguientes cuatro ejercicios.

Qué ocurre si el vendedor tiene más de 65 años

Las personas que vendan una vivienda, si es habitual, están exentos del pago de la plusvalía, inviertan o no en otra, pero que a nadie se le olvide declararla, aunque no pague por ello. Los cambios llegan si se vende la vivienda de la playa u otra vivienda, que no es habitual. Aquí ya hay que pagar o buscar las alternativas legales que Hacienda permite para tributar menos. Una opción es la de destinar el importe de la vivienda a la constitución de una renta vitalicia en el plazo de seis meses. La cantidad máxima para contratar dicho seguro será de 240.000 euros, sobre el resto del importe en caso de ser superior tendrá que tributar como incremento de patrimonio en la declaración de la renta. La renta vitalicia, a su vez, tiene su propia fiscalidad que podemos tratar en otro momento.

Pero hay otros impuestos y gastos de los que no está exento nadie, al margen de la edad o en qué reinvierta.

Plusvalía municipal

Se denomina técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU), conocido como plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos y la debe pagar todo el mundo. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad, ante lo cual en los últimos años se ha incrementado porque el valor catastral de muchas viviendas ha subido, pese a que el precio de venta haya bajado.

Notaria y Registro

Tampoco hay que olvidar el gasto de notaria y registro si al vender la casa no se ha realizado la cancelación registral de la hipoteca, aunque esté amortizada, o sigue vigente el pago de la misma, hay que pagar la cancelación de la misma para que el nuevo comprador pueda inscribirla a su nombre.


Otros gastos

La vivienda se vende libre de cargas de ahí que quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. Es más, si la venta se firma el 2 de enero, el IBI, por ejemplo, sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, de ahí que debe aclararse y que normalmente se pacte quién lo paga. El vendedor igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS ( www.foroprovivienda.com )

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