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El inmobiliario se quita el cartel de prohibido: Comprar para alquilar es ahora más interesante

Invertir en inmobiliario en los últimos años ha sido una cuestión casi prohibida. De hecho las apuestas en viviendas, oficinas o locales no estaban en las carteras de los inversores. Sin embargo, pese a ese rosario de malos datos que ha rodeado al sector, comprar una vivienda y alquilarla es ahora más interesante que antes de la crisis. Nada despreciables son las rentabilidades que pueden lograrse con los centros comerciales, los garajes, y las oficinas.

E. Ruiz-Hidalgo  / www.invertia.com
Viernes, 3 de Mayo de 2013 - 14:11 h.

Los precios del alquiler han bajado considerablemente pero más lo han hecho los de la compra, con lo que si alguien está pensando en comprar residencial para alquilar obtendrá una rentabilidad 1,5% mejor a la que se conseguía en 2007.

No debe pasarse por alto que esas indudables ventajas comportan un mayor riesgo motivado por las mayores dificultades a la hora de conseguir financiación y a un deterioro en las condiciones laborales que incrementan la inseguridad en el puesto de trabajo.

Pero la gran cuestión sigue siendo si es buen momento para apostar por el inmobiliario. Las caídas de precios en sus activos hacen pensar que sí… sin embargo depende del importe que vayamos a arriesgar así como de la rentabilidad en la que estemos pensando. Los garajes se convierten en la mejor opción ya que se les puede sacar hasta un 10,12% de ganancias.

Para optar por ella hay que preparar de medio millón a tres millones de euros. Los parkings en explotación son una alternativa a tener en cuenta, indican Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro Consultores e Ignacio Cendán, responsable de Inversión y Suelo de Foro Consultores.

En opinión de estos expertos, si se compran plazas de garaje para explotarlos en alquiler y en rotación, las rentabilidades pueden llegar al 10% y el 12%. La ubicación debe ser 100% entorno urbano y con diversidad de comercios alrededor. “Si el parking depende de un solo comercio para su viabilidad perderá valor.

Es imprescindible que esté rodeado de todos los servicios básicos, transporte urbano consolidado y frecuente.

Es recomendable que los edificios de alrededor no tengan bajo rasante para garantizar que la demanda de alquiler esté cubierta. Y por supuesto se debe constatar las dificultades de aparcamiento.

COMPRAR PISOS PARA DESPUÉS ALQUILAR

Con tres, cuatro, cinco y seis millones de euros una opción a tener en cuenta, según estos expertos, es la compra de residencial para después explotarlo en alquiler. Con ello se obtendrán rentabilidades del 4% al 6%.

Algunas precisiones que no deben pasarse por alto si se quiere apostar por esta fórmula: la ubicación debe ser 100% urbana, en municipios de más de 100.000 habitantes o muy cerca de las capitales de provincia. Son también imprescindibles que haya una dotación de todos los servicios básicos y el transporte esté consolidado.

Tendrán una mayor demanda las tipologías de 1 y 2 dormitorios “si se encuentran cerca de universidades, hospitales, aeropuertos…” Los de 3 y 4 dormitorios se destinan a un target más permanente y más escaso por la cultura española de la propiedad.

Además, el inversor que compra el edificio es mejor que lo haga sin reformas para lograr mejor descuento y poder añadirle posteriormente valor.

Existe una nueva tendencia al alza, indican en Foro Consultores, que es alquilar a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad. “Buscan pisos grandes o medianos en zonas de alto standing y perfectamente acondicionados”. Por ello se están pagando rentabilidades del 7%.

OFICINAS, MEJOR CÉNTRICAS Y URBANAS

Para invertir en oficinas también se requieren de tres a seis millones. Si éstas se explotan en alquiler se les sacará un interés del 4% al 6%. La ubicación en este caso es fundamental, señalan Morillo y Cendán, puede ser céntrica urbana, en polígono industrial o tecnológico.

El precio del activo gana valor e función del transporte ya que los trabajadores deben tener esa facilidad; en caso de ubicarse en polígonos, deben estar consolidados y con todos los servicios básicos funcionando.

LOS CENTROS COMERCIALES DEJAN HASTA UN 8%

Para grandes inversores, aquellos que quieran arriesgar de 10 a 18 millones tienen la posibilidad de entrar en centros comerciales y lo pueden hacer de dos maneras: Explotándolo de forma directa o mediante un gestor; en el primer caso, el inversor asume el riesgo y el trabajo a cambio de una mayor rentabilidad mientras que en el segundo se sacrifica rentabilidad a cambio de cero riesgos, ya que te garantizan el beneficio.

Las rentabilidades pueden ir desde un 4% a un 8% dependiendo de determinadas variables: la ubicación (entorno urbano con buenos accesos, facilitando el tránsito tanto rodado como peatonal. Debe poder abastecer hasta 200.000 habitantes, lo que significa que “si se ubica en una población menor, debe poder atraer a la población de otros municipios y que en estos no existen centros comerciales grandes que les roben target.


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