La vivienda cerrará el semestre con alzas de precio cercanas al 15%, según los expertos

Un año más, los precios de la vivienda superarán las previsiones más optimistas. Los expertos creen que el sector inmobiliario cerrará el primer semestre del año con un aumento de precios que rondará el 15% anual, frente a la estimaciones de entre el 8 y el 10% realizadas a finales de 2004. Además, la mayoría de ellos no observa todavía signos claros de desaceleración en el sector, contradiciendo así las últimas declaraciones del Gobierno y de algunos analistas.

De acuerdo con el consenso del sector, entre los factores que siguen impulsando la demanda y el valor de los inmuebles en nuestro país, se encuentran la buena coyuntura económica, la demanda generada por el baby boom de la década de los sesenta y setenta, el crecimiento de la inmigración y la creación de hogares unipersonales por la emancipación de los jóvenes y el incremento de los divorcios. Otros factores que juegan a favor del crecimiento del mercado son el mantenimiento de los bajos tipos de interés y el alargamiento de los plazos de las hipotecas.

En opinión de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de inmuebles (Atasa), esta favorable coyuntura ha hecho que la evolución de la demanda y de los precios durante la primera mitad del año “haya confirmado nuestras previsiones en el sentido de que la demanda seguirá muy fuerte en 2005”. Explica que esta asociación sigue sin ver por ningún sitio la ralentización del sector “y prueba de ellos es que nuestra actividad de tasación ha crecido un 15% entre junio de 2004 y 2005, lo que refleja que el sector continúa muy dinámico”.

José Luis Marcos, presidente de la consultora inmobiliaria Roan, explica que “el sector se sigue moviendo y con toda probabilidad vamos a acabar el semestre y el año por encima del 10% vaticinado a finales de 2004 y más cerca del 15%”. El único problema que se constata es el alargamiento de los plazos en la venta de vivienda, “pero esto no resulta un gran problema para las promotoras ya que, cuanto más tarde se vende, más se ingresa y en algunos casos se están subiendo las promociones hasta un 20% de un mes para otro”.

Desde Aguirre Newman el mensaje es muy similar. Emilio Langle, responsable del área residencial de la consultora, asegura que el “crecimiento de precios en el primer semestre se acercará más al 15 que al 10%, sobre todo en grandes capitales como Madrid, estimado antes de que comenzara el ejercicio”. No obstante, matiza que dependerá de las zonas, ya que hay áreas, como Madrid o Barcelona, que siguen registrando una fuerte demanda de compra y otras, como la Costa del Sol y la segunda residencia ajena a la costa, que empiezan a mostrar agotamiento. No obstante, este experto cree que el comprador cada vez es más selectivo, “lo que obliga a las constructoras y promotoras a cuidar sus calidades y su política comercial y a diferenciar su producto”. Reconoce que la compra sobre plano de compradores que lo utilizan como inversión ha disminuido ya que comienzan a haber alternativas interesantes, como la bolsa u otros productos financieros.

Recientemente, el servicio de estudios de BBVA revisó al alza los precios de la vivienda libre para este año y señaló que espera que avancen el 12%, por encima del 10% calculado previamente, “por la buena evolución macroeconómica, especialmente el empleo, y por la perspectiva de que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales hasta finales de 2006”.

Pronósticos menos optimistas

Pero no todas las firmas inmobiliarias son tan optimistas. El presidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain, asegura que “sí se está produciendo una desaceleración de los precios” y agrega que “los datos del primer semestre del año demostrarán que el coste de la vivienda nueva multifamiliar está incrementándose a una tasa interanual inferior al 10% en el semestre”. Según el máximo responsable de esta firma, “esta estimación es válida también para todo el ejercicio 2005”. Estevas-Guilmain explica que tampoco podrán mantenerse durante los próximos ejercicios los ritmo de construcción, en torno a las 600.000 viviendas anuales.

La consultora inmobiliaria CB Richard Ellis también se mantiene en sus previsiones anteriores y augura una desaceleración del precio de la vivienda en España durante 2005. Esta firma subraya que “estamos constatando una moderación de la subida de los precios y creemos que su incremento se situará en un rango situado entre el 10% y el 13% en el conjunto de 2005, sensiblemente por debajo de los porcentajes de años anteriores”, señala Irene Martínez, responsable del área de residencial de la firma.

La directora de Estudios de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Yolanda Fernández, en la misma línea, asegura que en el conjunto de España se aprecia “una ligera moderación de precios hasta tasas del 15,7% interanual en el primer semestre del año”, si bien “en la Comunidad de Madrid es notorio el menor crecimiento del precio”. “De hecho, en los tres primeros meses del año, la vivienda en la capital de España se revalorizó por debajo de la media nacional por primera vez desde mediados del año 2000”, agrega. Así, esta asociación pronostica una moderación del incremento del precio de la vivienda, que subirá un 12% este año y en torno al 9% el próximo. Este receso se verá reflejado en una menor demanda de viviendas hasta 2010, que se situará en unas 485.000 unidades al año, un 5% menos que la registrada en el quinquenio anterior.

El alquiler no despega

Por lo que se refiere al alquiler de viviendas, los expertos creen que el Gobierno socialista no ha resuelto el problema principal, los desahucios rápidos a los inquilinos morosos y creen que los anuncios recientes realizados por el Gobierno sobre iniciativas en este sentido son meros “globos sonda”. A juicio de la firma Roan, “esas medidas las tienen que llevar a cabo los jueces y no el Ejecutivo, que está para otras cosas”.

Para Aguirre Newman, sería necesario poner en marcha medidas que estimularan la salida al mercado de un mayor número de viviendas en alquiler, ya que los propietarios siguen teniendo miedo a sacar su vivienda al mercado al no encontrar seguridad jurídica y no encuentran incentivos fiscales que compensen este temor.