Inmobiliario

¿Qué tipo de vivienda tengo que comprar para después alquilar?

Expertos de Foro Consultores Inmobiliarios explican a los lectores de INVERTIA dónde y que viviendas comprar para obtener mayor rentabilidad vía alquiler.
Invertia
miércoles 8 de marzo de 2017  -  18:52

 

Durante años, la vivienda siempre se consideró un valor refugio. Pero la crisis  cambió la percepción de muchos  inversores. Y un valor perfecto, se convirtió de la noche a la mañana en el peor activo donde invertir.

 

Pero, como en la moda, todo vuelve. ¿Dónde estamos ahora? ¿Sigue siendo la vivienda un valor refugio y una inversión segura? La respuesta es sí, pero seleccionando. No vale todo.

Veamos el mercado. El alquiler está en pleno auge. Comprar vivienda para alquilar se está convirtiendo en una buena oportunidad. En España, la rentabilidad media asciende al 4,5%, y si se suma la revalorización anual, puede llegar al 8%.

Y ésta es la media nacional. En ciudades como Madrid o Barcelona, esta rentabilidad es aún mayor. Esta situación ha propiciado que invertir en vivienda sea una de las opciones favoritas de los inversores. De hecho, adquirir un piso y alquilarlo es 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.

Según datos de Fotocasa, durante el último año, los alquileres han subido por encima del 10% en algunos distritos de Madrid o Barcelona. El incremento interanual medio en toda España ha sido del 7,9% durante el último año. Se trata del aumento más importante detectado en el registro del Índice Inmobiliario Fotocasa, publicado desde hace 10 años.

A esto se une que los precios han bajado considerablemente durante la crisis y es ahora cuando empiezan a recuperarse en algunas zonas. Pero seguimos con precios accesibles y lejos de los precios pasados.

Algunos datos. Comprar una vivienda de segunda mano resulta hoy en día, más de 100.000 euros más barato que hace diez años.  Según datos de este portal inmobiliario, el precio de la vivienda de segunda mano se ha abaratado una media de 103.294 euros en los últimos diez años. En abril 2007, un piso medio usado de 80 metros costaba 236.174 euros (2.952 euros el metro cuadrado), mientras que en febrero de 2017 se sitúa en 132.880 (1.661 euros el metro cuadrado). Esta reducción equivale a una caída del 43,7%.

 

Pero no vale todo a la hora de comprar

Selección de pisos. La ubicación es fundamental.

  • Los pisos en el centro de las ciudades, en buenas zonas consolidadas, con buenas comunicaciones y con servicios y dotaciones, se alquilarán mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas.
  • Igualmente, donde se ubiquen los grandes centros de negocio o las grandes empresas, como ocurre por ejemplo en la zona norte de Madrid (Sanchinarro o Las Tablas), tendrán siempre demanda y por lo tanto el alquiler es una buena opción, puesto que los trabajos sufren rotaciones.
  •  Zonas cercanas a centros universitarios 
  • Cuidado con las zonas conflictivas. La rentabilidad puede ser mayor, pero el riesgo también.

 

Estado de la vivienda

  • Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada.
  • Ya reformado. Para que la operación sea rentable, es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos, no los que sobren en la vivienda habitual o los de la abuela.
  • Ascensor y garaje. Siempre suman valor a la vivienda.

 

¿Qué tipo de vivienda es aconsejable?, depende del objetivo.

  • Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal.
  • Lo más demandado está en 2 y 3 dormitorios.
  • Las tipologías de 3 y 4 van dirigidas a un público más permanente, pero también más escaso por la propia cultura española de la propiedad.
  • Existe una nueva tendencia al alza que es el alquiler destinado a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad. Buscan pisos grandes o medianos en zonas de alto standing y perfectamente acondicionados y amueblados.

 

Análisis de la rentabilidad

Otro asunto importante. Para calcular la rentabilidad, de la renta bruta, se deben descontar los gastos de la vivienda, como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluido la hipoteca si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Gastos que se pueden deducir.

 

 

 

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS (www.foroconsultores.com)

 

 

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