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¿Quién paga las reparaciones? Manual básico para un alquiler tranquilo

A la hora de alquilar una vivienda surgen dudas sobre los derechos y obligaciones de ambas partes que conviene recordar para evitar problemas.
Elboletin.com
martes 13 de marzo de 2018  -  09:05

A la hora de alquilar una vivienda, son muchos los que tienen dudas. ¿Es obligatoria la fianza? ¿Se puede negociar la actualización de la renta mensual? Estas y otras muchas cuestiones pueden provocar incertidumbre a arrendador y arrendatario, aunque es la cuestión de quien quién paga las reparaciones que se producen en el inmueble una de las que más roces provoca entre caseros e inquilinos.

Carlos Ruiz Pérez, gerente de Arrenta Quarto Pilar, correduría de seguros especializada en el sector inmobiliario, lo primero que aclara es que “cuando nos preguntamos quién tiene que hacerse cargo de ciertos imprevistos cuando las viviendas están alquiladas, hay que diferencia entre de qué quien es la responsabilidad y quién tiene que hacerse cargo”. Y pone un ejemplo para explicar sus palabras: “Si hablamos de un incendio diríamos que el propietario de la vivienda es quién tiene que hacerse cargo del arreglo y de los destrozos pero eso no exime de responsabilidad al inquilino, quién deberá indemnizar al propietario”.

Aclara que este proceso, generalmente, se realiza a través de los seguros, “que cubren al propietario de los daños causados por culpa del inquilino pero luego las propias aseguradoras son quienes reclaman al inquilino”. Avisando que el propietario no tuviera seguro de hogar, tendría que acudir a la vía judicial para realizar esa reclamación.

En relación a la averías, Carlos Ruiz considera que lo conveniente es recoger en el contrato de alquiler quién se hace cargo, pero señala que “si no lo pone, y son producidas por el uso y desgaste, el propietario de la vivienda deberá arreglar este tipo de incidencias”. Recordando que los más comunes son las que se producen en los electrodomésticos, principalmente lavadora, lavavajillas y frigorífico que deben ser reparadas por el propietario de la vivienda.

A pesar de esta obligación del casero, el representante de Arrenta indica que “si las averías son provocadas por un mal uso o por malintencionadas por el arrendatario será éste quien tenga que la obligación de arreglar o indemnizar, en su caso, al propietario.

“En la relación a las roturas de tuberías o incidencias por agua por causas ajenas al inquilino, debe ser el propietario quien se haga cargo del arreglo y de daños producidos por el agua, ahora bien, si son causados por negligencia del inquilino, nos encontraríamos con la misma situación que en incendio y los actos vandálicos, por ejemplo, dejarse un grifo abierto”.

Es por ello, que el gerente de Arrenta considera que es conveniente tener un seguro del hogar aunque no sea obligatorio. Destacando el papel que los seguros de hogar de vivienda alquilada juegan “para evitar en estos casos que el propietario se vea envuelto en una serie de gastos imprevistos, ya que la aseguradora indemnizará al propietario”. Y hace notar que “a la hora de contratar la póliza es importante informar a la compañía aseguradora que la vivienda está en régimen de alquiler y comprobar que tenga incluida la cobertura de actos vandálicos”.

Arrenta cree importante que casero e inquilino tengan su propio seguro, que se aconseja suscribir a la hora de alquilar la vivienda. Por un lado, el propietario necesita un seguro de hogar en el que conste que el inmueble está en alquiler y por otro el arrendatario necesita un seguro de su responsabilidad civil, incluso de sus bienes, si los tuviera. Recomendando formalizar este tipo de pólizas a la hora de alquilar la vivienda.

Desde Fotocasa recuerdan que además de las averías y reparaciones hay que recordar cuales son los principales aspectos que rigen la relación entre propietario e inquilino para que no haya malentendidos

Derechos del propietario

Fijar la renta y las condiciones del contrato

El propietario tiene el derecho de poder fijar una cuota de renta mensual y una fianza. Además, puede establecer las condiciones que desee, siempre que entren dentro de la legalidad, del contrato: duración, actualización, posibles indemnizaciones…

Recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad

El arrendador puede reclamar el inmueble si se quiere usar como vivienda habitual, para sí mismo, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, podría regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

También puede recuperar la vivienda si se entra en proceso de sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial, salvo si se tiene el contrato inscrito en el Registro Civil con una duración pactada del contrato de arrendamiento.

Desahuciar al inquilino en caso de impago

Se puede recuperar la vivienda y solicitar el desahucio de un inquilino moroso transcurridos 10 días de impago desde que el propietario ponga la denuncia en el juzgado.

Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato

Si el inquilino se va antes de finalizar el contrato, el propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, siempre y cuando haya una cláusula en el contrato que así lo indique.

Exigir que se le devuelva la vivienda tal y como se alquiló

El propietario tiene el derecho de exigir al inquilino que le devuelva la vivienda tal y como estaba al inicio de contrato. De no ser así, hasta una pared pintada de otro color al original, puede suponer la pérdida de la parte proporcional de la fianza.

Quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble

Reclamar la parte proporcional de la fianza si el arrendatario ha realizado daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al inquilino. Sin embargo, el propietario no puede hacerlo por su cuenta: estos daños deben demostrarse jurídicamente mediante pruebas con fotos del antes y del después. La recuperación de parte de la fianza dependerá de lo que el juez dictamine.

Rescindir el contrato por obras no autorizadas

Si bien es cierto que el arrendatario puede realizar obras de mejora, si no afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda y siempre que tenga permiso del arrendador por escrito, el propietario, sin embargo, tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan bajo los términos pactos. Además, si el inquilino realizase las obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

Obligaciones del casero

Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda

Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario debe solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino, como tarde, un mes después de la devolución de las llaves; si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

Mantener el contrato de alquiler pese al cambio de propietario

Si se ha comprado una vivienda con inquilinos y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, se tiene la obligación de mantener el contrato de arrendamiento a estos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes con los mismos derechos y obligaciones que tenían hasta ese momento. En caso de querer hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen, y reclamar al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Permitir que el inquilino ceda el alquiler a terceros en determinadas situaciones

El arrendador debe saber que, si está inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. Si falleciese el arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

El arrendador tiene la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Eso sí, estas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este, y, finalizado el contrato, el propietario puede exigir que el inmueble quede como estaba antes.

Pagar los impuestos y tasas municipales

Si bien las facturas de los suministros, siempre que no se indique lo contrario en el contrato, van a cuenta del arrendatario, el propietario debe hacerse cargo de los impuestos como el IBI y las tasas de basura o el seguro del continente de la vivienda, entre otros.

Derechos del inquilino

Negociar el precio y la duración del contrato

Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.

Alargar el tiempo de contrato

Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Si, transcurridos 3 años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, éste se alargará un año más (prórroga tácita automática).

Rescindir el contrato cuando lo necesite

El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda

Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves; si tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.

Seguir alquilado pese al cambio de propietario

Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al adquirente, y puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones

El inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda

El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato. En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

Renunciar a la adquisición preferente

El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

Obligaciones del inquilino

Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato

El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta

El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

Encargarse de los gastos de los suministros

Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato.

Dejar la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato

Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.

Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita

El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

Desalojar la vivienda en caso de impago

El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que sólo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente. Si, en 10 diez días, el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino sólo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

Resolución del derecho del arrendador

Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.

CÓMO OBTENER MAYOR RENTABILIDAD CON UNA VIVIENDA EN ALQUILER 

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