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¡Menudo sudoku! Entran en vigor las nuevas normas que regirán el alquiler junto a las cuatro anteriores

Desde este miércoles los contratos de alquiler que se formalicen tendrán una prórroga obligatoria de cinco años, y no tres como hasta ahora. También, limitarán a dos mensualidades la fianza a exigir. Con este real decreto son ya cinco los regímenes jurídicos que existen sobre el arrendamiento. Un auténtico sudoku.
Eva Ruiz-Hidalgo / Invertia
miércoles 19 de diciembre de 2018  -  06:00

El BOE del 18 de diciembre ha publicado al Real Decreto Ley (RDL) 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entra en vigor este miércoles.

El RDL modifica cinco Leyes: la de Arrendamientos Urbanos 29/1994, la de Propiedad Horizontal, de Enjuiciamiento Civil, la Reguladora de las Haciendas Locales y la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Otro nuevo régimen es aplicable a los contratos de arrendamiento. Ya es el quinto. Begoña Costa de Vicente, directora técnica de Arrendamientos Urbanos de Sepín, advierte de la dificultad que tendrán los profesionales para distinguir y aplicar con minuciosidad cada precepto dependiendo de la fecha del contrato.

EL QUINTO REGÍMEN JURÍDICO

El último y quinto régimen aplicable al arrendamiento de viviendas ha sido objeto de comentario por Daniel Loscertales Fuertes, presidente del Consejo Editorial de Sepín. Este es un resumen de las principales novedades:

1. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 metros cuadrados, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.

2. Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística.

3. Duración del contrato: se vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario. Cuando no se haya fijado el plazo en el contrato, tendrá una duración de un año, sin perjuicio del derecho a la renovación hasta el máximo del apartado anterior.

Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.

Se aplicará el art. 1.571 del Código Civil para los arrendamientos urbanos posteriores regulados por el RDL, de tal manera que cabe la posibilidad de rescindir el arrendamiento por el nuevo adquirente de la vivienda, aunque cabe indemnizar por los daños y perjuicios al arrendatario.

La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Se establece que al contrato prorrogado le seguirá siendo aplicable el régimen legal y convencional al que está sometido el arrendamiento.

Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

4. Renta: La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.

La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.

Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

5. Derechos de las partes: se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda .

6. Fianza: se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación. 

Cuestiones fiscales

1. Ley reguladora de las Haciendas Locales

Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Se fija un recargo del 50% de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.

Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

2. Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

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