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Compra sobre plano: Diferencias entre hacerlo en cooperativa o directamente al promotor

La venta sobre plano vuelve a tirar del mercado inmobiliario: ¿qué debes saber antes de comprar? Foro Consultores Inmobiliarios explican qué se debe tener en cuenta si compras una vivienda sobre plano: cómo asegurar las cantidades aportadas y qué diferencias hay entre hacerlo en cooperativa o directamente al promotor.
Invertia
jueves 2 de noviembre de 2017  -  10:15

El último SIMA otoño ha puesto de manifiesto la fortaleza de la vivienda sobre plano. De las 10.000 viviendas expuestas, unas 9.000 eran sobre plano. Esto se debe al agotamiento del stock existente en años pasados. Pero, si vas a comprar vivienda sobre plano, no olvides algunos aspectos para evitar riesgos. Las garantías son fundamentales.

 

Directamente al promotor

En este caso, el promotor es el responsable de todo el proceso. Pero antes de firmar nada, debemos conocer:

  • Los datos de la empresa, quiénes son los administradores y/o apoderados, el domicilio social, si está en curso de algún procedimiento concursal o tiene deudas en juzgados.
  • Otro dato importante, comprobar que la propiedad del suelo sea del promotor
  • Que existe licencia de obras o que esté presentada la solicitud de la misma. Y también comprobar que no haya problemas con el Ayuntamiento.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación

 

Con todo esto, lo habitual es firmar un contrato de reserva y posteriormente un contrato privado de compraventa (lo ideal es que en este último acto ya se tenga la licencia de obra) y exigir al promotor el aval (bancario o de una compañía de seguros) que garantice las cantidades que se van entregando a cuenta.

Además, el promotor debe aportar una serie de documentación al cliente:

  • Plano del emplazamiento de la promoción y de la vivienda misma.
  • Descripción de la vivienda con su superficie útil y del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios…
  • Memoria de calidades.
  • Precio total de la venta más el IVA donde se especifique todo lo que incluye: garaje, trastero…
  • Forma de pago y medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

 

Lo más habitual es que, durante la construcción, se adelante aproximadamente el 20% del precio total (una parte inicial a la firma y el resto mediante mensualidades o la forma de pago acordada). El importe restante se debe pagar en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.


En cooperativa, vivienda más barata

Otra de las opciones que está muy de moda es la compra en cooperativa. Es un buen sistema, la vivienda es más barata porque se ahorra el beneficio del promotor, pero no conviene olvidar que cada uno de los partícipes se convierte en promotor. Esto indica que es responsable de todo el proceso desde la compra de suelo hasta la finalización de la construcción.

 

El primer paso es elegir una gestora solvente para que controle todo el proceso. Además, la cooperativa debe estar legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente. A su vez, se debe abrir una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios. Y que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad financiera.

 

Ya está clara la elección, ahora hay que buscar cooperativistas porque, para llevar adelante el proceso, es aconsejable:

  • Tener firmado un contrato privado de compraventa del solar o un contrato de promesa de compraventa.
  • Tener un 80 o 90% de los compradores.
  • Tener definido un buen proyecto.
  • Definir el precio y la forma de pago.
  • Solicitar licencia de obra lo antes posible.
  • Una vez recibida la licencia de obra firmar el crédito hipotecario y aval bancario o póliza de seguro para garantizar las cantidades entregadas hasta que finalice la obra.
  • Evitar desviaciones en el presupuesto y en el tiempo para que no afecte al precio.

 

¿Qué pasa si un cooperativista se echa atrás? Si es en la fase inicial, antes de comprar el suelo, lo normal es que se devuelva el dinero invertido y ya está. El problema viene cuando el proceso está en una fase avanzada y en ese caso, el cooperativista debe buscar a otro comprador que le sustituya, y hacer un contrato de subrogación de derechos y deberes con la persona que esté interesada en la compra, de tal manera que ésta se coloque en la posición que ostentaba el que vende.

 

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS (www.foroconsultores.com)

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