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Los disparatados alquileres fuerzan la compra de viviendas y resucitan la ‘sobreescritura’

Los altos precios que se están exigiendo por los alquileres de la vivienda están empujando a muchos inquilinos a decantarse por la compra. Y a recurrir a 'artimañas' para lograrlo.
Eva Ruiz-Hidalgo / Invertia
jueves 14 de junio de 2018  -  06:00

Ese movimiento origina una serie de situaciones 'curiosas' entre los potenciales compradores, que se tienen que apresurar a echar números para cuadrar hipotecas y precio. Todo ello está resucitando la 'sobreescritura', que consiste sencillamente en escriturar la vivienda por encima de su precio de venta para que la financiación que da el banco cubra todo el precio y sus extras.

El aumento en los precios del alquiler en España desde enero ya alcanza de media el 8% en todo el territorio nacional, un alza que ha llevado a Madrid y Barcelona a registrar los precios más altos jamás registrados, según la sociedad de tasación Instituto de Valoraciones.

Por tanto, si los precios del aquiler te ‘expulsan’ de este mercado, queda encajar la opción de la compra. El banco facilitará préstamos hipotecarios, con tipos de interés bajos, pero con la exigencia de que su importe no sobrepase el 80% del valor tasado de la vivienda. El 20% restante iría sin financiación hipotecaria.

La dificultad de los compradores surge al no tener ese 20% ahorrado para poder afrontar la entrada a la vivienda. Un escollo que se salvaría si el valor de tasación, y por tanto el que aparecerá en la escritura, fuera superior al precio de venta, el que pacten comprador y vendedor. Para ello, hay que encontrar alguna ganga.

De hecho, escriturar por encima del precio de venta no es nada nuevo. A partir de 2008, coincidiendo con la crisis, la gente optó por esta forma. Ahora, ese 'recurso' vuelve a oírse.

En el caso de alcanzarse un pacto comprador-vendedor para reflejar en la escritura un precio superior al real, serviría con el dinero que concede el banco (80% del precio tasado) para afrontar los gastos, tanto del piso, como de los impuestos y hasta de las reformas. Otra de las ventajas para el comprador aparecería al vender esa vivienda, ya que se reduciría la ganancia patrimonial, por la que también hay que pagar a Hacienda.

Porque el simple hecho de inflar el valor en la escritura conlleva unos “aranceles de notario y Registro de la Propiedad superiores, así como los impuestos”, indica Jorge Sánchez, director del departamento de Internacional de Montero Aramburu abogados.  El comprador debe pagar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre la base del valor real del inmueble, y normalmente se toma como tal el valor que consta en escritura, lo que "conduciría a pagar una cuota tributaria mayor”, indica.

El vendedor, por su parte, continúa el abogado, debe pagar IRPF sobre la ganancia de patrimonio que, en su caso, se genere en la transmisión. Debido a la caída en el precio de los inmuebles, en los últimos años gran parte de las operaciones inmobiliarias han generado cuantiosas pérdidas, y en esos casos existiría cierto margen para elevar el precio de escrituración de una compraventa.

Entonces ¿por qué interesaría al vendedor? Según explica Marta González, del gabinete de Estudios de AEDAF, el que vende puede tener interés en escriturar por encima si ese precio es todavía inferior al valor de adquisición. En ese caso concreto, la venta le generaría una minusvalía patrimonial.

Además, en IRPF también existe la posibilidad de obtener una exención sobre la ganancia que se genere en la transmisión de una vivienda habitual si el importe obtenido en la venta se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si ese vendedor decide invertir en una nueva vivienda habitual tendría la posibilidad de no pagar por la plusvalía siempre que invierta todo el importe de la venta.

Uno y otro recuerdan el importante papel de los notarios en todo ello ya que están obligados a verificar los medios de pago utilizados en las operaciones que se otorgan en escritura pública, “de modo que no resultaría tan sencillo establecer un precio diferente al real”, aclara Jorge Sánchez. Marta González advierte de que son operaciones arriesgadas e ilícitas.

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