Vivienda

La fiebre del alquiler: inversores a la caza de rendimientos del 9%

El mercado del alquiler en España hierve. Conscientes de ello, los inversores se vuelcan en él a la caza de rentabilidades que pueden alcanzar el 9%.
Carmen Del Álamo / Invertia
sábado 21 de abril de 2018  -  06:00

En estos tiempos de tipos de interés al 0% y bajos rendimientos en los productos más conservadores, la búsqueda de alternativas de inversión es intensa. Y el alquiler emerge como una opción interesante. No es para menos, viendo los 'premios' que se pueden obtener. En las grandes ciudades, el rendimiento se mueve en torno al 6% en el centro, para dispararse hasta cifras del 9% en la periferia.

Pero el alquiler también tiene otra cara, la de los inquilinos que, de media pagan 100 euros más por el mismo alquiler que hace dos años en ciudades como Madrid. Según los últimos datos publicados por Idealista, los alquileres han subido hasta marzo un 8,8%. Mientras que esta misma fuente revela que la rentabilidad que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler se ha incrementado hasta el 7,8%, desde el 7,1% de hace un año. Dos caras de la misma moneda que deja ganadores y perdedores.

Por un lado, la vivienda en alquiler está ganando peso. Diversos factores explican una tendencia cada vez más sólida. El repunte del precio de la vivienda y la gran rotación de puestos de trabajo hacen del arrendamiento una opción muy demandada. El ‘Estudio sobre la rentabilidad de vivienda en alquiler en 2017’ elaborado por Invermax dice que el 30% de las viviendas en Madrid o Barcelona están en régimen de alquiler. No obstante, el fuerte repunte de las rentas del alquiler redunda en el bolsillo de los inquilinos.

De acuerdo con los datos de Idealista, el precio del metro cuadrado en una vivienda de alquiler en Madrid se situó en el primer trimestre de 2018 en 15,9 euros. En 2016, el metro cuadrado estaba en 12,9 euros. Suponiendo el mismo estudio de 50 metros cuadrados, la renta del alquiler ha pasado de 645 euros a 795 euros en 2018.

Por otro lado, los inversores han encontrado en la vivienda una alternativa con rentabilidades superiores a las de la bolsa, sobre teniendo en cuenta el mal arranque de la renta variable. Hasta la fecha, el Ibex 35 pierde en 2018 un 1,8%. Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que “el mercado del alquiler es una inversión” que cada vez está ganando más adeptos.

En las principales capitales de provincia españolas, el estudio de Invermax refleja una rentabilidad bruta promedio del alquiler de vivienda del 5,93%, lo que significa en términos generales que, de cada 10.000 euros invertidos en una vivienda, se genera un resultado cercano a los 600 euros al año, antes de gastos e impuestos, recoge el informe.

En el sector inmobiliario, dos factores influyen en la rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler, explican desde Invermax. Por un lado, las rentas del alquiler y, por otro, los precios de la vivienda. Si las rentas suben por encima de los precios de compra (el precio de la vivienda en España subió de media un 6,2% en 2017), el escenario favorece a la inversión en este tipo de activos.

Para Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax, el pequeño inversor ha encontrado en la inversión en vivienda para destinarla al alquiler una canalización de sus ahorros con unas rentabilidades superiores a otras inversiones. En ese sentido, el experto explica que el gran auge de este tipo de inversión se está dando en los barrios periféricos de las grandes ciudades, en viviendas de dos o tres dormitorios. Debido a que en esas zonas el desembolso para comprar la vivienda es menor, la rentabilidad que se puede obtener es mayor, hasta un 6% y un 8%, explica Martí.

Mientras, en los barrios del centro de Madrid o Barcelona, “los márgenes son más pequeños y en el mejor de los casos la rentabilidad no llega al 3%”. Asimismo, el tiempo medio desde que se compra la vivienda hasta que se alquila no supera los 30 días en la mayoría de los casos, según el analista patrimonial.

La capital de España ofrece una rentabilidad bruta promedio de todos sus distritos del 5,73%, si bien en algunos distritos “es hasta un 97% mayor que en otros”, de acuerdo con los datos del informe de Invermax.  Por zonas, los ubicados en el sur de la ciudad son los más rentables. La rentabilidad bruta la encabeza el distrito de Villaverde, con un 8,65%. No obstante, el informe matiza que “es la zona más económica en la capital para comprar vivienda, pero también es el distrito con mayores tasas en paro” y, por tanto, con menores opciones de conseguir inquilinos solventes. De este modo, y como siempre, una mayor rentabilidad siempre va asociada a un mayor riesgo.

Lo mismo sucede en Barcelona. Mientras que la rentabilidad promedio es del 5,64%, los distritos más rentables son los ubicados en el norte de la ciudad. Las rentabilidades brutas las encabezan el distrito de Nou Barris (7,20%) y de Sant Andreu (6,22%). Son las zonas más económicas de la ciudad, pero también las que tienen mayores tasas de paro, según el informe.

En el extremo opuesto, los distritos menos rentables en inversión residencial en Madrid según Invermax son Moncloa (5,25%), Salamanca (4,89%), Centro (4,84%), Arganzuela (4,71%), Retiro (4,67%), Barajas (4,54%), Chamartín (4,46%) y Chamberí (4,39%). En el caso de la ciudad condal, los distritos con una menor rentabilidad son Eixample (5,38%), Gràcia (4,93%), Sarrià Sant Gervasi (4,77%) y Les Corts (4,56%). Por otro lado, “el inversor obtiene una seguridad absoluta en cuanto a la liquidez de los activos y una demanda constante de inquilinos”, dice el estudio.

A VUELTAS CON LA BURBUJA

Esas cifras actúan como reclamo en el mercado del alquiler, que están en plena ebullición. De hecho, las menciones a si está viviendo una burbuja son constantes. Y las opiniones, como de costumbre, son dispares. Mientras el Ministerio de Fomento analiza la normativa sobre alquiler de viviendas con el objetivo de articular medidas que eviten la formación de una 'burbuja' en este mercado, los expertos del sector dicen que el auge de los precios se justifica en un aumento de la demanda mientras la oferta sigue siendo escasa. No obstante, Ripoll confirma un sobrecalentamiento del mercado del alquiler en algunos puntos concretos del centro de las grandes ciudades españoles, aunque descarta por el momento la existencia de una burbuja en el sector.

En este sentido, el analista patrimonial de Invermax sostiene que la subida de los precios está justificada por diversos factores. Uno de ellos es la escasez de suelo en la ciudad de Madrid y la poca construcción de viviendas. Asimismo, confluye un factor social, como es la tendencia cada vez más creciente de vivir de alquiler en vez de ser propietario. Esta circunstancia supone “una convergencia con el resto de países europeos”, afirma Martí. No obstante, explica que los precios de los alquileres en España se estabilizarán

 

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