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Plusvalía municipal: Cuatro formas de demostrar que el suelo ha perdido valor

El gran caballo de batalla de la reciente sentencia del Tribunal Constitucional, anulando el impuesto de plusvalía municipal en el caso de vender con pérdidas, va a ser: poder demostrar que el suelo ha perdido valor en el tiempo desde que se compró hasta que se vende la vivienda.
Eva Ruiz-Hidalgo / Invertia
viernes 19 de mayo de 2017  -  17:50

Por Marcel Trias Ferrández, fiscalista de Sala & Serra Abogados

Recientemente, El Tribunal Constitucional (TC) ha extendido a toda España los efectos de la doctrina acordada el pasado febrero para los territorios forales de Guipúzcoa y Álava. Específicamente determina que no será de aplicación el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“IIVTNU” o “plusvalía municipal”) cuando se transmita una vivienda con pérdidas.

Por mucho que se ha refrendado el criterio, y siendo esto una buena noticia, la problemática actual, como lo era hasta la fecha, se reduce a una cuestión de prueba: ¿Cómo acredito que el valor del terreno no se ha incrementado?

Todo parece indicar que la principal prueba para demostrar que no ha habido incremento en la transmisión, viene plasmada en las escrituras de adquisición y transmisión. Ahora bien, ¿son suficientes? En nuestra experiencia, la mayoría de Juzgados y Tribunales consideran que el valor plasmado en las mismas debería de ser complementado con “otros elementos”. Los motivos por lo que esto es necesario son principalmente dos:

  1. Los precios plasmados en las mencionadas escrituras no diferencian entre valor del suelo y de la construcción.
  2. En caso de ser plasmados, tal reparto no dejará de ser un acuerdo entre las partes que podrá ser puesto en duda por la Administración.

La mayoría de los contribuyentes aporta las escrituras por una cuestión de coste y es que, normalmente, toda prueba para reforzar la pérdida en la transmisión lleva aparejado un desembolso añadido que no en todos los casos compensa satisfacer, teniendo en cuenta el importe a reclamar y la incertidumbre en última instancia del desenlace del procedimiento.

En la experiencia de nuestro día a día, tratamos de utilizar cualquier medio que nos ayude a probar que el terreno del inmueble transmitido no ha sufrido ningún incremento. Para ello, utilizamos todos los medios que están a nuestra disposición, bien sean públicos o privados, evaluando siempre la relación entre la inversión y el importe a reclamar. A continuación, ofrecemos un ejemplo de aquellos medios a los que hemos recurrido más allá de las escrituras públicas de adquisición y transmisión:

  • Informe pericial: Este es el medio más común para acreditar la ausencia de incremento del valor del terreno. Sin embargo, el mismo tiene un coste no accesible para la reclamación de cualquier cuantía.

 

  • Tasaciones: Es habitual que aquellos contribuyentes que necesitaron constituir una hipoteca para la adquisición dispongan de una tasación hipotecaria. Es un elemento interesante al simbolizar una valoración independiente. Sin embargo, no siempre resulta sencillo acceder a ambas, puesto que se carece de tasación en el momento de la venta a no ser que el adquirente la haya solicitado y tenga a bien compartirla con el contribuyente.

 

  • Valoraciones resultantes de expedientes de comprobación de valores: Estas ofrecen una valoración independiente, distinguiendo, entre el valor del suelo y de la construcción. Sin bien es cierto, que no siempre se tienen acceso a las mismas y que el tenerlo no siempre será una buena noticia.

 

  • Medios de prueba basados en información pública: Tratamos de recurrir a cualquier medio de prueba que nos permita certificar el decremento del valor del suelo. Entre otros, destacar informes de evolución de valor del suelo emitidos por distintos ministerios o Comunidades Autónomas.

Por tanto, son muchas las opciones para tratar de defender que el terreno transmitido ha perdido valor. Cada día tenemos acceso a nuevas resoluciones y sentencias que nos ayudan ir definiendo el criterio de los distintos Tribunales. Como ejemplo, indicar que distintos Tribunales de la Comunidad Valenciana estiman que con las escrituras de adquisición y transmisión se entiende debidamente justificada la pérdida. Mientras que en Castilla y León se ha admitido un informe en relación al valor del suelo emitido por la Junta de Castilla y León.

Lo que tratamos de transmitir a nuestros clientes es que las recientes sentencias del TC no se traducen en la “devolución de las cantidades abonadas por plusvalía municipal” como se está leyendo en los medios. Sino que para ello debe probarse la pérdida de valor en el terreno. Nuestro trabajo es el de analizar pormenorizadamente la viabilidad de cada caso atendiendo al importe a reclamar y a la inversión en medios de prueba a tal efecto, para que ellos tomen una decisión.

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