Economía

El Congreso aprueba 'in extremis' (y tres años tarde) la nueva Ley Hipotecaria

La norma no entrará en vigor al menos hasta finales de mayo

Vinculación, comisiones, gastos... conoce los seis grandes cambios que se avecinan en las hipotecas

Invertia

El Congreso aprueba 'in extremis' (y tres años tarde) la nueva Ley Hipotecaria

Con tres años de retraso y la amenaza de una severa multa desde Bruselas, el Congreso ha aprobado este jueves la nueva Ley del Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor, como pronto, a finales de mayo, tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y no a los 30 días de su publicación, al avalar el Congreso este jueves la enmienda del Senado que daba más margen a las entidades financieras para adaptarse a la legislación.

Este cambio, que se ha votado este jueves en el Pleno del Congreso junto al resto de enmiendas introducidas por el Senado en la ley, ha sido respaldado por PP, Ciudadanos, PDeCAT, UPN y Foro Asturias, mientras que PSOE, Unidos Podemos, Esquerra Republicana, Compromís, EH-Bildu y Coalición Canaria se han opuesto, sin éxito, a la enmienda. El Congreso sí que ha rechazado la propuesta del PP para condicionar la entrada en vigor de las nuevas condiciones de transparencia material, entre las que destaca el nuevo reparto de gastos en la firma de una hipoteca.

El Congreso también ha revertido otros cambios introducidos por el PP en la Cámara Alta, como dejar en cero el tipo impositivo del impuesto de Actos Jurídicos Docimentados (IAJD) y la regulación de un 'crédito verde' para fomentar las inversiones de eficiencia energética y la utilización de energía renovable en edificios.

QUÉ CAMBIA CON LA NUEVA LEY

1. Mas protección al cliente

Entre las modificaciones del texto, el Congreso ha dado luz verde a la norma que establece que el cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. "El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia", indican los expertos de iAhorro.com. Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

2. Más visitas al notario

Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario. El contratante tendrá, además, que responder a un cuestionario para demostrar que conoce su contrato.

3. Reparto de gastos

Desde el 'lío hipotecario' desatado en octubre de 2018 sobre quién debía de pagar los gastos del proceso de firma de una hipoteca, este ha sido uno de los mayores puntos de fricción entre el sector bancario, los clientes y los partidos políticos. Con la nueva Ley Hipotecaria, el cliente solo pagará los gastos tasación. Los gastos de gestoría, el IAJD, la notaría y los gastos de registro los asumirá el banco, una práctica que ya están llevando a cabo muchas entidades, que han optado por trasladar la guerra de las hipotecas desde los tipos de interés al pago de estos gastos en sus más recientes ofertas. 

4. Cláusulas de vencimiento anticipado y deshaucios

Una modificación de la Cámara Alta que sí que se mantiene es la que afecta al carácter retroactivo de la ley en lo que respecta a aquellas hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado, donde se regulan las condiciones de ejecución del crédito (paso previo a un desahucio). La ley finalmente establece que los consumidores con hipotecas que contengan estas cláusulas deberán decidir qué régimen le resulta más favorable y, por tanto, si se acoge a la nueva ley hipotecaria o al vigente en la firma del contrato. 

Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

5. Comisiones

En las votaciones de este jueves, el Congreso sí que ha recuperado las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas a tipo fijo, que el PP había duplicado en el Senado. La nueva ley fija un límite máximo a estas comisiones del 2% en los diez primeros años de vigencia del crédito y de un 1,5% a partir de entonces para las hipotecas a tipo fijo. En el caso de los préstamos a tipo variable, las comisiones serán del 0,25% y del 0,15% respectivamente. 

La comisión de apertura podrá establecerse, pero se abonará de una sola vez, y el banco tendrá que englobar en ella la totalidad de los gastos de estudio, de tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

6. Productos vinculados 

La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, pero si podrán mejorar los intereses de sus hipotecas por los productos que se contraten, una práctica que se repite ya desde hace años. Sin embargo, el banco tendrá a partir de ahora la obligación de 'aceptar' que el cliente quiera contratar, por e jemplo, un seguro con una entidad distinta a la que ofrece la hipoteca.   

Con las votaciones de este jueves en el Congreso, se pone fin así a un trámite parlamentario iniciado por el entonces ministro 'popular' Luis de Guindos, que aprobó en Consejo de Ministros el proyecto de ley en noviembre de 2017.

Sin embargo, el grueso de la tramitación parlamentaria se produjo ya bajo el Gobierno del PSOE, que trató, sin éxito, un paso acelerado de la ley por el Congreso por la vía de urgencia, y debió negociarla con el resto de fuerzas. Finalmente, la ley se aprobó en el Congreso con los votos de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCAT, PNV, y los votos en contra de Unidos Podemos, Esquerra Republicana, Compromís y EH-Bildu.

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