Inmobiliario

Qué herramientas legales tengo para no perder mi casa si no puedo pagarla

La moratoria antidesahucios y la nueva ley de crédito inmobiliario facilitan evitar la ejecución de la hipoteca

La Ley de Segunda Oportunidad y el concurso de acreedores pueden prevenir que las deudas nos dejen sin vivienda

Ana M. Pastor

Qué herramientas legales tengo para no perder mi casa si no puedo pagarla

Una de las peores pesadillas para aquellos que se lanzan a la compra de una vivienda es no poder pagar la hipoteca y acabar perdiendo la casa, una situación que se puede evitar sabiendo las distintas alternativas que existen . "Muchas personas acaban quedándose sin el inmueble por no utilizar todas las herramientas que les brinda la ley antes de que el banco ejecute la hipoteca", explica Montserrat Martín, especialista en Derecho Civil de ARAG.

Esta abogada explica que existen varias herramientas legales que se pueden emplear y que dependen de la situación personal de cada hipotecado. Algunas de estas normas son la ley 1/2013 del 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, además de la Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Dicha experta indica que "si solo tengo una deuda con el banco, es decir, si tengo como único acreedor al banco que me ha concedido la hipoteca, lo primero que hay que saber es si esa entidad está adherida al régimen del Código de Buenas Prácticas Bancarias ya que, de ser así, el banco está obligado a llegar a un acuerdo conmigo". La letrada señala que el Código de Buenas Prácticas da tres opciones que dependen del grado de endeudamiento y de la capacidad económica que tenga el deudor: reestructuración de la deuda hipotecaria, quita o reducción de la deuda hipotecaria y dación en pago.

Restructuración de la deuda

La experta explica que para reestructurar el préstamo hipotecario, al cliente le pueden ofrecer una carencia de amortización del capital de hasta 5 años, "lo que significa que yo solo pago los intereses del préstamo". Indica que, cuando transcurran estos cinco años "o bien pago toda la amortización de golpe, y me pongo al día, o puedo renegociar que toda la amortización que no he pagado sea también prorrateada en el periodo que queda del préstamo, con lo que las cuotas mensuales serían más altas". Además, fruto de dicha reestructuración y durante el periodo de carencia, "la entidad financiera puede permitirme reducir el tipo de interés al euríbor + 0,25, o ampliar el plazo de amortización del préstamo hasta un tope de 40 años".

Otra posibilidad que está sobre la mesa es la reunificación de deudas que se tienen con el propio banco (tarjetas, seguros, etc), en términos más ventajosos para el cliente para que pueda pagar más cómodamente lo que debe.

Dación en pago

Si ninguna de las medidas anteriores fuera posible, la última alternativa para quien no quiere perder su casa es que el hipotecado solicite la dación en pago, en la que entregará el inmueble al banco a cambio de la cancelación total de la deuda. Los expertos añaden que el deudor puede solicitar en ese momento permanecer en la vivienda como inquilino durante un plazo de dos años con una renta anual del 3% del importe total de la deuda pendiente.

Montserrat Marín reconoce que hay bancos que no aceptan la dación y "se empeñan en las otras medidas que establece la ley". La experta indica, de hecho, que las daciones en pago están bastante paradas dado que la legislación intenta que las familias no se queden sin su vivienda habitual. Recuerda que con este objetivo es con el que se aprobó la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que establece la suspensión de las ejecuciones hipotecarias durante 7 años para determinados colectivos que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

NUEVA LEY HIPOTECARIA

Otra ley que hay que tener en cuenta si no se puede pagar la 'letra de la hipoteca' es la 5/2019, de 15 de marzo, la conocida como 'ley hipotecariaque establece una mayor protección contra los desahucios y dice que el banco solo puede activar la ejecución de la hipoteca si el impago de cuotas alcanza el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de la segunda mitad del contrato se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. 

Si al final no se llega a ningún acuerdo con el banco, la entidad ejecutará la hipoteca. Y aquí es donde entraría en juego la mencionada Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, conocida popularmente como 'moratoria antidesahucios".

Cláusulas abusivas

Asimismo, hay otra cuestión que está permitiendo que muchas deudas se puedan recalcular. Según Martín, la jurisprudencia existente sobre las cláusulas abusivas ha permitido volver a calcular a la baja muchas hipotecas que estaban en vía de ejecución, evitando que algunos hipotecados perdieran su casa. Los expertos indican que esto ha ocurrido cuando el abogado del hipotecado ha argumentado la existencia de este tipo de cláusulas y el juez –después de comprobar que realmente existían en el contrato hipotecario- acepta ese motivo de oposición para archivar esa ejecución. 

Ley de Segunda Oportunidad

También puede ocurrir que tengamos facturas sin abonar por las que podríamos perder nuestra casa si nos la embargan los acreedores, incluso aunque paguemos religiosamente la hipoteca. En el caso de nos encontremos en esta situación, se pueden estudiar opciones como la ley 25/2015 de 28 de julio que regula el mecanismo de la segunda oportunidad, una ley que, según Montse Martín, "no es fácil de entender ni de tramitar".

"El primer paso si yo no puedo pagar y necesito que se me perdonen las deudas empieza con una solicitud a un notario para que inicia una negociación concursal con mis acreedores en la que intentar llegar a un acuerdo para establecer quitas o aplazamientos para que pueda cubrir las deudas con mi capacidad económica", explica la letrada. Posteriormente, y cuando no se llega a un acuerdo, se acude al Juzgado con un concurso de acreedores "dentro del cual se comprueba qué deudas puedo cubrir con mi capacidad económica".

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