Vivienda

Comprar vivienda para alquilar: cómo lograr el cóctel perfecto de rentabilidad y riesgo inmobiliario

Los rendimientos bajan en 2019 al estabilizarse las rentas de alquiler, pero no los precios de venta

El esfuerzo de compra, el stock, la rotación o el tiempo de venta esperado son variables que conviene tener en cuenta

Ana Pastor (El Boletín)

Comprar vivienda para alquilar: cómo lograr el cóctel perfecto de rentabilidad y riesgo inmobiliario

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler ha sido una fórmula muy popular para invertir en ‘ladrillo’ durante estos últimos años de paulatina recuperación del mercado residencial. Pero las cosas pueden cambiar, ya que comienza a atisbarse “un posible cambio de tendencia en los rendimientos ofrecidos en este mercado”. Por lo menos, esto es lo que señala el último informe de Sociedad de Tasación (ST), que muestra que la rentabilidad media por provincias en nuestro país se colocó en el 7,46% en el primer trimestre de 2019, lo que supone un descenso anual del 3,26% con respecto al mismo periodo de 2018.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, explica que la bajada de la rentabilidad se debe a que la vivienda en venta continúa encareciéndose mientras los alquileres se han moderado un poco por la bajada de la demanda. "Las rentas han subido tanto que han convencido a muchos inquilinos de la bondad de convertirse en propietarios después de comparar lo que pagarían al mes de hipoteca y lo que les piden por un piso de alquiler”, apunta. Y añade que “los caseros son muy sensibles a la bajada de la demanda y consideran que más vale bajar un poco el precio que tener un inmueble vacío, mientras que la inercia de abaratar los precios de venta es más lenta y a los propietarios que quieren vender les cuesta más renunciar a sus expectativas de lo que creen que vale su casa”.

Sin embargo, el consejero delegado de Foro Consultores pide no olvidar que esta bajada de rentabilidad no es una tendencia y que “hay muchas Españas, por lo que se debe tener en cuenta que el mercado inmobiliario no es homogéneo, ya que mientras hay zonas que están expulsando a población otras son receptoras".

Esta realidad se pone de manifiesto en el informe de ST, que, con datos de Urban Data Analytics (uDA), muestra que la rentabilidad del alquiler se enfría en mayor medida en Barcelona y Madrid, que registraron caídas del 15,6% y el 8,3%, respectivamente, en el primer trimestre del año en comparación al mismo periodo del año pasado, pero crece en Navarra, Toledo, Granada y A Coruña, que presentan variaciones en las rentabilidades anuales del alquiler del 12,3%, 8,5%, 7,7% y 5,3% respectivamente, respecto al año anterior. Por provincias, destacan las rentabilidades medias brutas del alquiler durante el primer trimestre de 2018 en Lérida, con un 8,2% y Toledo con un 8,1%. Por el contrario, las provincias que presentan rentabilidades medias más bajas en el primer trimestre de 2019 son Guipúzcoa con un 4,8%, seguida de Vizcaya y Gerona con un 5,3% y Álava, A Coruña y Alicante, las tres con un 5,5%.

¿Qué mide el riesgo inmobiliario?

Además, desde Urban Data Analytics resaltan que a la hora de comprar para alquilar no hay que valorar únicamente el rendimiento de la operación, sino que también hay que tener en cuenta el riesgo inmobiliario. Desde este enfoque estiman que comprar en Madrid, Zaragoza e Islas Baleares sigue siendo una opción de inversión muy atractiva que son las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario a diferencia de Cáceres, Lugo y Cantabria, que presentan mayor riesgo.

Desde dicha empresa especializada en big data e inteligencia artificial informan que para hacer sus análisis de operaciones de compra con destino al alquiler utilizan una treintena de indicadores que combinan “dinámicas de stock, de absorción y tiempo de venta esperados entre otras, para definir el riesgo asociado a la operación de compra para alquiler y rendimientos de los diferentes segmentos de inmuebles”. Un análisis en el que tienen en cuenta no sólo la rentabilidad bruta en alquiler, el porcentaje del precio total de la vivienda que cubren los ingresos brutos anuales por alquiler, sino también el esfuerzo de compra, indicador que mide el nivel de accesibilidad a una casa en propiedad y define los años de renta bruta disponible por hogar necesitados para completar una compra de vivienda. Además, estudian el riesgo del mercado, es decir, la rotación de oferta y demanda, que esta empresa clasifica de 0 a 10, una escala “en la que una nota baja indica un riesgo de inversión bajo, y viceversa”.

"La alta rotación de la oferta y de la demanda es una de las variables que les inducen a calificar la inversión en Madrid como una opción con bajo riesgo"

También señalan que son esos datos los que le permiten afirmar, por ejemplo, que “la provincia de Toledo registra en el primer trimestre del año una rentabilidad bruta en alquiler alta (8,1%) asociada con un riesgo de inversión medio, es decir tanto el cruce entre la oferta y las operaciones realizadas en compraventa es positivo además de un tiempo de venta interesante entre otras subvariables estudiadas para determinar este factor de riesgo". Y precisan que “las tipologías pequeñas (aproximadamente 55 metros cuadrados) registran rendimientos brutos en alquiler por encima de la media de la provincia (8,8%)". Además, la variación de la rentabilidad en alquiler es positiva y mucho mayor en las tipologías pequeñas (+15,7%) que para la media provincial (+8,5%). Dan además otro dato a favor de esta plaza como inversión: que “el tiempo de venta para la tipología determinada en Toledo se reduce un mes con respecto a la media provincial”. Mientras que en el otro lado de la balanza están las provincias de Cáceres y Lugo, donde “el tiempo de venta es mayor de 35 semanas y la absorción de sus mercados está dentro de las 10 provincias con menor ratio del país”.

Usando sus criterios de análisis, desde uDA subrayan que la alta rotación de la oferta y de la demanda es una de las variables que les inducen a calificar la inversión en Madrid como una opción con bajo riesgo, aunque el precio de compraventa alto provoque que la rentabilidad en alquiler sea menor que en otras provincias con un precio de entrada más bajo. Destacan que la tipología más adecuada “es la de viviendas de tamaño pequeño, donde el riesgo muy bajo debido a que la absorción en este tipo de inmuebles es alta y la rentabilidad media en alquiler 6,7%, aunque su variación interanual es negativa”.

Consejos prácticos

El consejero delegado de Foro Consultores avisa de que si queremos colocar una parte de nuestros ahorros en el sector inmobiliario hay que tener en cuenta una serie de factores con objeto de reducir al máximo los dos mayores riesgos del que compra una casa para alquilar: tenerla vacía y el impago de las rentas por parte del inquilino. Luis Corral propone optar por enclaves que tengan un cierto volumen de población, a partir de 50.000 habitantes y tratar de adquirir el inmueble en la zona en la que resides, puesto que “es la que mejor conoces y te ahorrará pagar a alguien por la gestión del arrendamiento”.

Asimismo, recomienda entornos atractivos por contar con focos de demanda alquiler por su proximidad a hospitales, colegios, universidades, áreas de negocio o comerciales centros deportivos, “todo con buenas comunicaciones”. Por ello, ve conveniente estar muy pendiente de las implantaciones de compañías y de los proyectos empresariales que se vayan a iniciar en nuestra ciudad. Y pone la localidad valenciana de Sagunto como ejemplo de un enclave que a medio plazo puede resultar interesante a pesar de ser una población de poco más de 60.000 habitantes, El motivo es que Mercadona está haciendo un gran centro logístico, un proyecto que generará empleo propio y de empresas auxiliares, lo que aumentará previsiblemente la demanda de vivienda en alquiler.

En la actualidad, según datos del estudio de Foro Consultores, una vivienda nueva de 2 dormitorios en Sagunto tiene un precio medio de unos 110.000 euros, mientras que los alquileres en el municipio rondan los 500 euros para pisos de esas características. “Esto de media, si la vivienda es nueva o tiene más dotaciones, lo supera claro”, precisa Corral. “Esto indica que la rentabilidad bruta sería de una 5,5% aproximadamente. Muy acorde con la media del mercado".

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