Vivienda

Morosos, ruido... Los cambios legales que afectan a las comunidades de propietarios

La regulación de pisos turísticos y obras de accesibilidad ha cambiado desde marzo

El decreto de vivienda aumenta el fondo de reserva de las comunidades para obras de accesibilidad

Ana M. Pastor (El Boletín)

Morosos, ruido... Los cambios legales que afectan a las comunidades de propietarios

La convivencia no es sencilla y las relaciones vecinales no son excepción. La prueba es que los conflictos en las comunidades de propietarios se convirtieron en 2018 en los grandes problemas consultados a los abogados. Según el Observatorio Legálitas, las consultas sobre dudas y problemas relacionados con el día a día de los propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio (cargos, relaciones, morosidad, derramas, ruidos, etc. ) representaron el 34,6% de las que recibió esta empresa de asesoramiento legal.

Los últimos cambios normativos pueden seguir nutriendo estas estadísticas. Asunción Santos, experta en Derecho Inmobiliario de Legálitas, señala que las dos novedades legales más recientes que pueden afectar a una comunidad de propietarios han sido introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha traído modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y explica que dicho decreto cambia las reglas que afectan a las comunidades en materia de obras de mejora de la accesibilidad y pisos turísticos.

Accesibilidad

Esta abogada explica que en lo que se refiere a las obras para mejorar la accesibilidad de un edificio el decreto establece que el fondo de reserva que existe en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad, tiene que alcanzar el 10% del presupuesto de la comunidad. Antes de la reforma era del 5%. Además, el decreto extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

El Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (Cermi), en la 'Guía Comunidad Propietarios sobre obras de accesibilidad en comunidades de propietarios' que ha realizado teniendo en cuenta las últimas reformas legales acometidas en esta materia, explica que, según la legislación vigente, tienen derecho a solicitar actuaciones de accesibilidad como instalación de ascensores, rampas y diferentes dispositivos mecánicos las personas propietarias de inmuebles en los que residan, trabajen o realicen voluntariado personas con discapacidad o mayores de 70 años. Además, desde 2013 también puede solicitar obras de accesibilidad cualquier persona propietaria del inmueble o siempre que las obras viniesen impuestas por las administraciones públicas.

"Basta que las tres quintas partes de los propietarios se opongan para que un piso no pueda dedicarse a la actividad turística, cuando antes de la reforma sólo se podía vetar esta práctica por  unanimidad"

El Cermi también aclara que "los gastos de estas reformas los cubrirán todos los vecinos del inmueble, siempre que el importe repercutido anualmente de las obras o actuaciones, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes en las obras de accesibilidad". Lo que "no eliminará el carácter obligatorio de estas obras es el hecho de que el resto de sus costes, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes sean los beneficiarios y lo hayan requerido". Además, dicha plataforma de defensa de los derechos de las personas con discapacidad recuerda que cuando se superen las 12 mensualidades, la comunidad de propietarios someterá los ajustes a votación, y si se aprueba por mayoría, todos los propietarios estarán obligados a cumplir con su parte. Y observa que "ante un incumplimiento, puede acudir a la Justicia tanto la persona propietaria afectada como la comunidad de vecinos que quiera denunciar el incumplimiento de uno o varios propietarios con las obligaciones establecidas".

Pisos turísticos

Por otra parte, la representante de Legálitas destaca que el decreto del Gobierno también da mayor poder a las comunidades de propietarios para vetar o limitar la existencia de pisos turísticos, una cuestión que preocupa sobre todo a los vecinos de los centros de las ciudades más turísticas y especialmente en Madrid. Apunta que desde la reforma "basta que las tres quintas partes del total de los propietarios se opongan" para que un piso no pueda dedicarse a la actividad turística, cuando antes de la reforma sólo se podía vetar estas viviendas con la unanimidad de los propietarios, lo que hacía prácticamente imposible dada la lógica oposición del interesado.

Asimismo, advierte de que el decreto establece que la comunidad puede -también por mayoría de tres quintos- establecer cuotas de gasto e incrementar la participación de los gastos comunes a quienes poseen un pisos turístico. Este aumento puede ser de hasta un 20% más que el que pagan el resto de propietarios.

Ruido

Además de preguntar por estas novedades legales, las comunidades reclaman abundante asesoramiento por cuestiones que tienen que ver con el ruido. En relación a este problema que provoca mucha conflictividad en los edificios, Asunción Santos sugiere que la comunidad puede actuar contra el vecino 'ruidoso' invocando el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, artículo que indica que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". E indica que el primer paso sería que el presidente advierta al vecino para que cese en su actividad recordándole que en caso de llegar a los tribunales existe la posibilidad de que se le prive del uso de la vivienda o local hasta tres años.

Asunción Santos indica que antes de emprender cualquier acción judicial contra un residente ruidoso hay acreditar que el ruido sobrepasa los decibelios máximos permitidos en la ordenanza establecida al respecto en el municipio de que se trate. Y señala que lo normal en el caso e locales es llamar a la Policía para que proceda a una medición.

Qué hacer en casos de morosidad

La morosidad en las cuotas de una comunidad de propietarios es otro aspecto sobre el que las preguntas a Legálitas son numerosas y Asunción Santos explica cuál es la manera de proceder más efectiva para recuperar la deuda. Apunta que "se debe incluir este punto en el orden del día de una Junta ordinaria o extraordinaria" y que "la convocatoria de junta de propietarios contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad para que tengan constancia de la deuda".

Indica que la Junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente y que "se debe emitir una certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda por quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente". También hay que comunicar el acuerdo al vecino moroso, "instándole a que ponga fin a esa situación".

"Si a pesar de estas acciones no paga la deuda -explica esta abogada-, se acudirá a la vía judicial mediante un Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca". Subraya que "para iniciar este procedimiento judicial es necesario que se haya aprobado por la junta de propietarios y que quede reflejado en el acta". Y hace notar que "un primer efecto de este impago es la privación del derecho a voto en las juntas de propietarios hasta que no se pongan al corriente de pago del importe de las sumas adeudadas". "Pese a esto, los vecinos que no estén al corriente de los pagos de la comunidad sí podrán asistir a las reuniones", concluye.

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