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¿Qué ocurre si un fondo de inversión compra un edificio con inquilinos de renta antigua?

Los nuevos propietarios solo podrán repercutir al inquiino las obras de conservación y no de mejora

Es fundamental no dejar de pagar las rentas y consignarlas en un juzgado o ante un notario al menor problema

Ana M. Pastor (El Boletín)

¿Qué ocurre si un fondo de inversión compra un edificio con inquilinos de renta antigua?

La situación en la que quedan los inquilinos de renta antigua cuando los edificios en los que viven son adquiridos por un fondo de inversión provoca grandes titulares y genera gran alarma social dado que muchos de los afectados son personas de edad muy avanzada. Sin embargo, los abogados dejan claro que estos contratos de alquiler están ‘blindados’ por ley y que para que se inicie el procedimiento judicial de desahucio debe haberse producido un impago, aunque, eso sí, basta con que se deje de pagar una única mensualidad. Para el arrendatario, sin embargo, la situación no es fácil, puesto que cambia la relación que ha mantenido, a veces durante décadas, con el arrendador, que pasa de ser otra persona, generalmente, a ser una empresa privada que adquiere el inmueble, lógicamente, como inversión.

Montserrat Martín, especialista en Derecho Civil de ARAG, recalca que cuando un inversor privado compra un edificio entero tiene que mantener los contratos de renta antigua puesto que no se pueden cancelar, por lo que habitualmente intentan negociar indemnizaciones con los inquilinos para que se marchen, ya que si estos no se van, los nuevos propietarios no pueden desahuciarlos.

Dicha abogada explica que según la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 el contrato de renta antigua se mantiene hasta que el titular fallezca y que su cónyuge tiene derecho a subrogarse a dicho contrato, así como sus hijos con una serie de requisitos. El principal, que tienen que residir en la vivienda desde dos años antes del fallecimiento y su contrato no será de por vida, sino únicamente por dos años. Con dos excepciones, que el hijo tenga una discapacidad -una minusvalía igual o superior al 65%-, en cuyo caso también tendrá derecho a vivir en la casa de por vida, o que el hijo sea menor de 25 años, en cuyo caso podrá residir en la vivienda hasta que alcance dicha edad.

También precisa que en el caso de que el titular y su cónyuge fallecieran al mismo tiempo, por ejemplo en un accidente, los hijos tendrían derecho al contrato de renta antigua de por vida, al tratarse de la segunda prórroga. Además, apunta que en el caso en que no haya cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo y conviviesen con él durante los tres años anteriores al fallecimiento. Por estos requisitos, Monserrat Martín estima que puede decirse que los de renta antigua “son contratos eternos” haciendo notar que “algunos datan de los años 40”.

Otra cuestión que deben tener muy en cuenta los inquilinos cuyos edificios hayan acabado en manos de una sociedad de inversión es que el nuevo propietario va a acometer obras que van a suponer el encarecimiento de sus rentas, ya que en general estos inmuebles son muy antiguos y necesitan obras de conservación. Si las obras se realizan por deseo del nuevo propietario, que sería el caso de los fondos que habitualmente compran estos inmuebles para rehabilitarlos y ponerlos posteriormente a la venta o en alquiler, “la propiedad podrá repercutir al inquilino el 12% del valor total de la obra (descontadas subvenciones y ayudas) después de hacer una prorrata del total para calcular lo que corresponde a cada vivienda”, aclara esta experta. Un 12% anual que el inquilino pagará de por vida, pero teniendo en cuenta que en ningún caso este aumento anual podrá exceder del 50% de la renta anual que viniera pagando el inquilino a la fecha de finalización de las obras. Y subraya que ese es el principal abuso que permite una ley que intentaba ser proteccionista con el inquilino, que al ser un 12% de por vida, en mayoría de las ocasiones los arrendatarios pagan mucho más de los que han costado las obras.

NUNCA DEJAR DE PAGAR

Si las obras son de mejora -y no de mantenimiento o conservación-, la propiedad no puede aumentar la renta. Pero, cuidado, porque el inquilino no puede dejar de pagar sin más, ya que puede enfrentarse a un desahucio. La representante de ARAG indica que dado que muchos inversores rehabilitan totalmente el inmueble, las obras pueden considerarse de mejora y entonces la empresa no puede repercutir el coste de estos trabajos a los inquilinos. En esta caso, lo que “tiene que hacer el inquilino es oponerse a ese incremento de renta y notificar por escrito que no está de acuerdo con esa subida por considerar que se debe a obras de mejora y no de conservación". Este escrito "tiene como objeto obligar al nuevo propietario a presentar una demanda, ya que es el propietario el que tiene que demostrar que es una obra de mantenimiento y que por tanto puede aplicar la ley”. Y ahí es donde puede venir el problema, en opinión de la letrada, “ya que son personas mayores que no comunican nada y que pueden dejar de pagar, lo que puede derivar en un desahucio”. Y añade que el tener que denunciar es una “situación muy estresante para estos inquilinos”.

Si la obra es importante, mientras se está realizando el propietario tiene que buscar una alternativa habitacional para el inquilino para que no tenga que convivir con esos molestos trabajos, según informa esta abogada. Reconoce, sin embargo, que en la mayoría de las ocasiones los arrendatarios prefieren quedarse en sus viviendas, ya que temen que no les dejen volver.

Esta experta jurídica recuerda que especialmente a lo que tienen que estar atentos estos inquilinos, o sus familiares en caso de ser personas mayores, es a cualquier mecanismo que evite que paguen la renta: cambios en el proceso de cobro que pueden hacer que los pagos que hace el titular se devuelvan. En estos casos, lo que debe hacer el inquilino es consignar las rentas en el juzgado o ante el notario y “nunca dejar de pagar de manera unilateral. “Yo pago mi renta y eso es lo que me protege”, insiste Montse Martín, quien dice que en el caso de que “el nuevo propietario ponga problemas para pagar, hay consignar esas mensualidades en un juzgado, o ante un notario, que es aún más fácil”.

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